LWB

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Leipziger Wohnungs- und Baugesellschaft mbH

http://www.lwb.de

  • Gesellschafter: 100% Stadt Leipzig (und damit keine Tochtergesellschaft der LVV)
  • Geschäftsführer:
    • kaufmännischer Bereich: Kai Tonne
      • Ute Schäfer (2007-2021, vorher BBVL)
    • wohnungswirtschaftlicher Bereich: Doreen Bockwitz
      • Iris Wolke-Haupt (2016-2021, vorher Bilfinger Real Estate)
      • Gabriele Haase (2011-2016, danach Ruhestand)
      • Peter Stubbe (2001-2011)
  • Aufgaben: Errichtung, Betreuung, Bewirtschaftung und Verwaltung von Wohnungen und Gewerbeobjekten
  • Beschäftigte: 430 (2012), 513 (2011), 545 und 49 Azubis (2006)
  • Aufsichtsrat, Vorsitzender: Thomas Dienberg

Eigentümerziele - beschlossen vom Stadtrat am 24.08.2011

Stadtrat

Wohnungsbestand

(Quelle: LVZ, 25+26.04.2007, LVZ, 08.06.2007, LVZ, 21.06.2008, LVZ, 19.07.2008, LVZ, 06.08.2008)

  • Kernbereich 31.200 (April 2011), 35.000 (Mitte 2010), 38.000 (Mitte 2008), 38.800 Einheiten (2006), intakt und aktiv vermietet
    • davon etwa 2/3 im niederpreisigen KdU-fähigen und 1/3 im "gehobenen Segment", so BM zur Nedden. (Quelle: LVZ, 11.05.2011)
    • derzeit 43.800 Wohnungen und Geschäftsräume (Quelle: LVZ, 08.05.2009)
    • davon 11.000 Wohnungen mit einer Kaltmiete unter 3.85 Euro/m^2 bei 48.000 Alg-2-Bedarfsgemeinschaften in Leipzig.
    • in 2006 109 Mill. Euro Mieteinnahmen,
  • Leerstand 5.7% (Anfang 2008), 5% (2007), 7% (2006)
    • 2012: 3.7% im sanierten und 9.5% im teilsanierten Bestand (LVZ, 22.06.2013)
  • Verwertungsbestand 3.000 (April 2011), 7.000 (Mitte 2010), 5.900 (Mitte 2008), 7.000 (Mitte 2008), 9.500 Wohnungen (2006), kaum noch bewohnt.
    • Aus dem Schicksal von Sechsgeschossern (1000 Wohnungen) im WK 8 in Grünau: Ende 90er von der LWB an die Münchener Baywobau verkauft, von denen saniert und 2006 an Level One weiterverkauft, Level One geht 2008 pleite, seitdem "geräuschlos" VON Insolvenzverwalter Rolf Rattunde VERWALTET, 2012 an Blackstone VERKAUFT. (Quelle: LVZ, 16.03.2012)
    • 4.500 Wohnungen sollen verkauft werden, der Großteil unsaniert und denkmalgeschützt in allen Stadtgebieten. Über Zeitraum wird nichts ausgesagt. (Quelle: LVZ, 08.05.2009)
    • In 2006 wurden daraus 1400 Wohnungen verkauft, Erlös 20 Mill. Euro, sowie 2100 Wohnungen im Rahmen des Stadtumbaus abgerissen. Abriss bedeutet deutliche Wertminderung des Grundstücks, Wertberichtigungen in 2006 von 7.2 Mill. Euro.
    • Soll bis 2011 ganz abgebaut werden.
    • Paket von 2.500 Wohnungen sollte über Bank Sal. Oppenheimer verkauft werden, aber daraus wurde nichts wegen Finanzkrise und Übernahme der Bank durch die Deutsche Bank. Nun soll eine andere Bank mit dem Verkauf mandatiert werden. (Quelle: LVZ, 13.10.2010)
    • 2577 Wohnungen, 96 Gebäude und 19 Gewerbeeinheiten wurden für 72,8 Millionen Euro an den israelischen Investort "Brack Capital" verkauft (Quelle: lvz-online.de, 12.04.2011)
  • Wohnungsbestand: 36239 (2021), 35189 (2020)

Finanzen

  • Anlagevermögen: 972 Mio Euro (2013), 991 Mio Euro (2012), 1025 Mio Euro (2011), 1045 Mio Euro (2010), 1175 Mio Euro (2009), 1243 Mio Euro (2008), 1287 Mio Euro (2007), 1361 Mio Euro (2006) (Quelle: LVZ, 20.06.2014)
  • Operatives Geschäftsergebnis: 32.8 Mio Euro (2021), 23.8 Mio Euro (2020), 14.4 Mio Euro (2014), 2 Mio Euro (2013), 4 Mio Euro (2012), 6 Mio Euro (2011), -1.2 Mio Euro (2010), -3.9 Mio Euro (2009), -6 Mio Euro (2008), -12 Mio Euro (2007), -15 Mio Euro (2006) (Quelle: LVZ, 20.06.2014; LVZ, 04.06.2015)
    • frühere Angabe auch -1.2 Mio Euro (2010), -16.3 Mio Euro (2009), -9.5 Mio Euro (2008), -11.6 Mio Euro (2007), -15.1 Mio Euro (2006), -15.2 Mio Euro (2005)
    • Bis 2019 will die LWB durchgehend schwarze Zahlen schreiben und in der Lage sein, Überschüsse an die Stadt ausschütten zu können. (LVZ, 22.06.2013)
    • Für 2011 erwartet die BBVL auf der Grundlage der Ergebnisse des 3. Quartals für die LWB einen Gewinn von 17.5 Mio Euro, was 10 Mio Euro über dem Plan liegt. (Quelle: LVZ, 15.02.2012)
    • 2007 betrug das Minus noch 20 Mio Euro (Quelle: LVZ, 08.05.2009)
    • Dieser Wert ist bei einer Immobiliengesellschaft nur bedingt aussagekräftig, da dort Wertberichtigungen und Rückstellungen (9.7 Mill. Euro für mögliche Forderungen aus Restitutionsfällen) eingehen. Aussagekräftiger ist das operative Geschäft, das 2009 mit minus 3.9 Mio Euro abschloss. (Quelle: LVZ, 19.07.2010)
  • Schuldenstand: unter 600 Mio Euro (Plan 2015), 970 Mio Euro (2005)
    • 618 Mio Euro (2013), 638 Mio Euro (2012), 692 Mio Euro (2011), 794 Mio Euro (2010), 831 Mio Euro (2009), 887 Mio Euro (2008), 918 Mio Euro (2007), 950 Mio Euro (2006) (Quelle: LVZ, 20.06.2014)
    • 71.8 Mio Euro Tilgung aus Wohnungsverkauf an Brack Capital (Quelle: LVZ, 04.11.2011)
    • 150 Mio Euro Sondertilgung bis 2014 (Quelle: LVZ, 08.05.2009)
    • Kreditzinsen 47 Mio Euro (2008) (Quelle: LVZ, 21.06.2008)
  • Altschulden aus DDR-Zeiten und der Trabalski-Ära (Quelle: LVZ, 06.08.2008)
380.2 Mio Euro (Ende 2007), 434.3 Mio Euro (Ende 2005), 494.8 Mio Euro (Ende 1999), 612.5 Mio Euro (Ende 1995), 926.4 Mio Euro (Ende 1993),
  • Bürgschaften der Stadt: 200 Mio Euro (Plan 2020)
    • 271 Mio Euro (2013), 284 Mio Euro (2012), 308 Mio Euro (2011), 331 Mio Euro (2010), 348 Mio Euro (2009), 387 Mio Euro (2008), 401 Mio Euro (2007), 569 Mio Euro (2006) (Quelle: LVZ, 20.06.2014)
    • Im Rahmen einer Umschuldung will die LWB die städtischen Bürgschaften um 170 Mio Euro (von 569 Mio Euro auf 399 Mio Euro) senken, indem zwei Kredite über je 235 Mio Euro bei der Deutschen Bank und der Sächsischen Aufbaubank aufgenommen und damit Altdarlehen in derselben Höhe abgelöst werden. Eine weitere Senkung der städtischen Bürgschaften soll im Zuge des Auslaufens der entsprechenden Kreditverträge planmäßig bis 2012 erfolgen, um hohe Vorfälligkeitsentschädigungen zu vermeiden. Beim derzeitigen Deal fallen 4.8 Mio Euro Vorfälligkeitsentschädigung an, von denen jedoch das Land im Rahmen eines Förderprogramm zur Konsolidierung von Wohnungsunternehmen 4.1 Mio Euro übernehmen würde. Die Besicherung der neuen Kredite soll durch Grundpfandrechte erfolgen. (Quelle: LVZ, 12+25.05.2007)
    • Die Stadt will sich in Zukunft die Bürgschaften, ausgenommen Altschuldenkredite, mit 0.5% Provision pro Jahr bezahlen lassen. Bisher war die Bürgschaft provisionsfrei gegeben worden. Die Provisionsfreiheit könnte als verdeckte Subventionierung gelten. (Quelle: LVZ, 11.10.2008) Das sind 850.000 Euro pro Jahr. (Quelle: LVZ, 07.03.2011)

GF Peter Stubbe zu städtischen Bürgschaften für Kredite der LWB: Nach Stadtratsbeschluss vom Nov. 2006 sollen diese Bürgschaften von aktuell 570 Mill. Euro auf perspektivisch weniger als 300 Mill. Euro reduziert werden. Für 2007 sieht Stubbe Spielraum für eine Senkung um 150 Mill. Euro. (Quelle: LVZ, 22.12.2006)

Die Bürgschaften stammen aus drei Bereichen:

  • DDR-Altschuldenregelung: Von ehedem 500 Mill. Euro sind noch 220 Mill. Euro an Verpflichtungen offen.
  • Kredite aus der Trabalski-Ära: Bis 1993 wurden unter dem damaligen GF über 347 Mill. Euro Kredite aufgenommen und fehlinvestiert, was die LWB an den Abgrund der Pleite gebracht hatte. Diese wurde durch Stadtbürgschaften verhindert.
    • Es wurden massiv Mittel in Häuser investiert, auf denen Restitutionsansprüche lagen. Dies führte nach dem Abschlussbericht des Untersuchungsausschusses vom 14.01.1994 zu Schulden in Höhe von 429 Mill. DM.
    • Die LWB hat bei fast allen der 7344 Restitutionsanträgen Widerspruch eingelegt, um einen Teil der Kosten zurückzubekommen. Um 2000 gab es noch 1200 ungeklärte Fälle, 2010 noch 5. 2009 wurde ein neues Risikovorsorgesystem eingeführt, mit dem eine Rücklage von 7.6 Mill. Euro für Forderungen aus noch offenen Restitutionsverfahren gebildet wurde. (Quelle: LVZ, 19.07.2010)
  • Besicherung von Darlehen in Höhe von 150 Mill. Euro
    • Die SAB verlangt als Hauptgläubiger der LWB-Kredite besondere Sicherheiten.

Im Dez. 2006 hat das Unternehmen weitere Kredit-Verbindlichkeiten in Höhe von 380 Mio Euro aus 600 Sanierungsdarlehen, die durch Grundbucheinträge abgesichert sind.

Die Kreditverbindlichkeiten saldieren damit zu 950 Mio Euro. Im Rahmen des aktuellen Umschuldungsprogramms sollen mehr Kredite über das Grundbuch besichert und 2007 so 130 Mio Euro Bürgschaft abgelöst werden. Durch Kredittilgung werden weitere 20 Mio Euro Bürgschaft abgelöst.

In enger Zusammenarbeit mit der BBVL wird bis Sommer 2007 geprüft, ob das Entschuldungsprogramm durch Verkäufe aus dem derzeitigen Bestand von 40.000 intakten Wohnungen beschleunigt werden kann. In 2006 ging der Bestand durch Verkauf oder Abriss um 3.000 Wohnungen zurück.

Töchter

  • IVG Immobilienverwaltung Gohlis GmbH
    • Gesellschafter: 100% LWB
    • Aufgaben: Fremdverwaltung von Immobilien und Verwaltung städtischer Liegenschaften
    • Bemerkung: Gesellschaft betreibt seit 1997 (?) kein operatives Geschäft mehr, sondern erfüllt nur noch Abrechnungsverpflichtungen. Beschäftigt seit April 1998 keine eigenen Mitarbeiter.* LWB GmbH & Co. Alt-Lößnig Immobilienverwaltungs KG
  • LWB GmbH & Co. Alt-Lößnig Immobilienverwaltungs KG
  • LWB GmbH & Co. Dritter Denkmalfonds Leipzig KG
  • LWB GmbH & Co. Erste Modernisierungsfonds Leipzig KG
  • LWB GmbH & Co. Immobilienverwaltungs KG
  • LWB GmbH & Co. Zweite Immobilienverwaltungs KG
  • LWB GmbH & Co. Zweiter Modernisierungsfonds Leipzig KG
  • LWB Modernisierungs- und Sanierungsgesellschaft mbH
  • LWB Objekt GmbH & Co. Erste KG
  • LWB Verwaltungsgesellschaft mbH
    • Gesellschafter: 100% LWB
    • Aufgaben: Erwerb, Bewirtschaftung, Verwaltung, Vermietung, Entwicklung und Vermarktung von Immobilien; Beteiligung an anderen Gesellschaften mit vergleichbarem Unternehmenszweck sowie an Fremdfirmen
  • Versicherungsbüro Gohlis GmbH
    • Gesellschafter: 100% LWB
    • Aufgaben: Vermittlung und Betreuung von Versicherungen der LWB und anderer Unternehmen der Immobilienwirtschaft
  • Wohnungsverwaltung Engelsdorf
  • WSL Wohnen & Service Leipzig GmbH
    • Gesellschafter: 100% LWB
    • Aufgaben: Erbringung von Dienst- und Serviceleistungen aller Art für Wohn- und Geschäftshäuser, Garagen, Stell- und Freiflächen; Erbringung von Abrechnungsdiensten; Wärmecontracting

Presse

  • G. Haase und U. Schäfer im LVZ-Interview: Zielmarke für den Wohnungsbestand ist 36.000 Einheiten, dieser soll proportional zur Entwicklung des Gesamtbestands in der Stadt wachsen. Inzwischen ist die finanzielle Situation so weit konsolidiert, dass erste vorsichtige Investitionen wieder möglich sind. Umzug in die neue Zentrale soll zum 20.10.2015 abgeschlossen sein. (LVZ, 10.10.2015)
  • Die neue Firmenzentrale soll im Oktober 2015 bezogen werden. In Zukunft wird die LVB "keinerlei Grundstücke mehr verkaufen, sondern sie höchstens in Erbpacht vergeben", so Gabriele Haase, GF für Wohnungsbewirtschaftung. (LVZ, 04.06.2015)
  • Die LWB plant eine neue Firmenzentrale am Wintergartenhochhaus als Ablösung für den im Oktober auslaufenden Mietvertrag für das derzeitige Firmenzentrum. Die schwierigsten Jahre, in denen nicht einmal die Zinsen für Kredite gezahlt werden konnten, seien durch die seit 2007 stringent verfolgte Entschuldungsstrategie vorbei, 2012 kann die LWB erstmals wieder auf ein positives operatives Ergebnis verweisen. In den nächsten Jahren wird die LWB auch wieder moderat in den Neubau einsteigen. (LVZ, 22.06.2013)
  • Der Stadtrat beschließt am 24.08.2011 Eigentümerziele für die LWB. Dabei wird keine Zahl für die Größe des Kernbestands (34.500 in der mittelfristigen Unternehmensplanung) fixiert, sondern die CDU-Formel "Wohnraum für 20% der von staatlichen Transferleistungen abhängigen Haushalte vorhalten" (derzeit 15.600 Wohnungen). FDP und Linke stimmten gegen das Papier, die anderen Fraktionen dafür. (Quelle: LVZ, 25.08.2011)
  • Der Verkauf von 2577 Wohnungen wurde zum 01.08.2011 abgeschlossen. Der Kaufpreis soll zusammen mit 21 Mio Euro planmäßiger Tilgung für die Senkung des Schuldenstands auf einen Betrag um die 700 Mio Euro verwendet werden. Ab 2014 wird mit einem stabil positiven Geschäftsergebnis gerechnet. (Quelle: LVZ, 06.08.2011)
  • LWB-Geschäftsführerin Ute Schäfer im Interview. l-iz.de, 03.07.2011
  • Grünes Licht für Verkauf von 2.600 Wohnungen: LWB schrumpft auf Westniveau. l-iz.de, 13.04.2011
  • 2600 Wohnungen und Gewerbeobjekte aus sanierten und teilsanierten Beständen werden an den israelischen Anbieter Brack Capital für 72.8 Mio Euro verkauft. Dies sei der letzte große Paket-Verkauf, so GF Stubbe, danach stehen nur noch 3000 Wohnungen in zumeist unbewohnten Häusern zum Verkauf. Der Erlös soll vor allem in die Stabilisierung der LWB fließen. (Quelle: LVZ, 13.04.2011)
  • Die Auseinandersetzungen zwischen Stadtrat und Aufsichtsrat spitzen sich zu. Nachdem der AR-Vorsitzende Lütke Daltrup die Stadtratsentscheidung gegen GF Stubbe öffentlich kritisiert hat - er fragte u.a., welche Kriterien der Stadtrat an einen GF der LWB anlegt und stellt fest, dass es schwer werde, unter diesen Rahmenbedingungen einen neuen GF zu finden -, greift nun im Gegenzug der Vorsitzende der Bürgerfraktion Burkardt den Umgang des AR-Vorsitzenden mit dem Stadtrat als parlamentarischem Organ an. (Quelle: LVZ, 17.03.2011)
  • Trotz positiver Empfehlung des Aufsichtsrats wird der Vertrag von GF Peter Stubbe mit 23:34:8 Stimmen (Ja:Nein:Enthaltung) durch den Stadtrat nicht verlängert, nachdem Stubbe vorher im Verwaltungsausschuss nur mit knapper Mehrheit bestätigt wurde. Die Verlängerung des Vertrags von GF Ute Schäfer wurde mit 59:2:4 Stimmen bestätigt. (Quelle: LVZ, 03.03.2011)
  • Trotz eigenen Wunsches auf weitere Arbeit auf dem Posten wird Ludwig Burkardt nach 16 Jahren Vorsitz im Aufsichtsrat der LWB vom Gesellschafter nicht wieder für diesen Posten nominiert. Stadtrat Obser (DSU) spricht von einer "wenig professionellen, ja verantwortungslosen Entscheidung von OBM Jung". Als Nachfolger ist der frühere Leipziger Stadtbaurat Engelbert Lüdtke Daltrup im Gespräch, der bis Ende 2009 als Staatssekretär im Tiefensee-Ministerium tätig war. (Quelle: LVZ, 16.01.2010)
  • Der abzustoßende Verwertungsbestand umfasst etwa 500 Häuser mit 5.900 Wohnungen, verteilt auf alle Leipziger Stadtteile. Der Aufsichtsrat hat eine Obergrenze von 4.500 Wohnungen aus dem Vermietungsbestand festgelegt, die zur Verringerung der Schulden verkauft werden dürfen. Oberstes Ziel sei, "spätestens 2011 eine schwarze Null" zu erreichen. Dazu sollen auch schrittweise etwa 100 der derzeit 500 Stellen wegfallen. Beschlossen wurde im Aufsichtsrat, dass die LWB ihr (risikoreiches) Bauträgergeschäft im Altbaubereich aufgeben und im Neubaubereich nur noch sehr restriktiv fortführen wird. (Quelle: LVZ, 09.09.2008)
  • Peter Stubbe und Ute Schäfer im Interview mit der LVZ: Bis 2011 soll die LWB schwarze Zahlen schreiben. Sie hat einen Anteil von 12% auf dem Leipziger Wohnungsmarkt. Der Stadtumbau, den die LWB schwerpunktmäßig zu schultern hatte, ist weitgehend abgeschlossen. 2007 wurden 500 Mill. Euro umgeschuldet, um städtische Bürgschaften zu verringern und günstige Zinsen zu sichern. (Quelle: LVZ, 06.08.2008)
  • Nach der Klausur des Aufsichtsrats wurde bekannt, dass im Rahmen der neuen Strategie zur weiteren Unternehmens-Sanierung ein deutlicher Stellenabbau geplant ist, wobei eine Härteklausel aus dem derzeitigen Tarifvertrag aktiviert werden soll. Anfang September soll die neue Strategie des Unternehmens durch die Stadt Leipzig als Gesellschafter beschlossen werden. Die LWB will ihrem Gesellschafter anbieten, 2.500 der 38.000 bewirtschafteten Wohnungen zur Schuldentilgung zu verkaufen. Zur langfristigen Stabilisierung braucht die LWB wenigstens 35.000 Wohnungen im Bewirtschaftungsbestand. Bis 2011 will sich die LWB darüber hinaus von den 7.000 Einheiten in leer stehenden Häusern trennen. Umstritten sind die Aktivitäten der LWB im Bauträgergeschäft - etwa beim Errichten von neuen Eigenheimen durch die LWB, da für den Fall des fehlschlagenden Verkaufs Rücklagen gebildet werden müssen. Ein Ausstieg aus diesem Bereich würde bedeuten, dass städtebaulich nur noch private Bauträger am Werk sind. In der LWB wird betont, dass nur ein Alt-Fonds nicht durch Rücklagen gedeckt ist. (Quelle: LVZ, 19.07.2008)
  • Sorge um LWB-Fonds. 1998 hat die LWB einen Fonds mit Wohnungen in sanierten Plattenbauten über 250 Mill. Euro aufgelegt. Die Wohnungen werden von der LWB bewirtschaftet, die Anleger erhalten Ausschüttungen auf der Basis von Garantiemieten, die mit der Zeit steigen. Das Risiko zu geringer Einnahmen wegen Leerstands trägt allein die LWB. Dieses Risiko soll jetzt neu abgeschätzt werden. Bei einer Klausur der Unternehmensführung am 3./4.7. in Dresden soll eine neue Strategie beschlossen werden, die für die nächsten drei Jahre massive Einsparungen vorsieht. Bis 2011 soll die LWB in der Lage sein, ihre Schulden (derzeit 913 Mill. Euro) ohne weitere Grundstücksverkäufe abzutragen. Momentan lassen sich nicht einmal die Kreditzinsen (47 Mill. Euro) aus dem laufenden Geschäft begleichen. Wertberichtigungen durch Wertverluste waren insbesondere bei der "Gartenstadt Alt-Lößnig" erforderlich - 140 denkmalgeschützte Häuser, die der frühere Finanz-GF Christoph Beck kurz nach Abschluss der Sanierung im Jahr 2000 in einen Fonds für 80 Mill. Euro eingebracht hatte. 2005 fiel der Fonds an die LWB zurück. "Es war ein reines Finanzierungsinstrument, weil die LWB bei den Banken keine Kredite mehr bekommt", so GF Ute Schäfer. Inzwischen liegt der Buchwert bei 64 Mill. Euro und machte eine Bilanzberichtigung erforderlich. Über weitere Fonds, die bis 2011, 2014 und 2016 laufen, gab es keine Aussagen, da sich an den Konditionen derzeit sowieso nichts ändern ließe. (Quelle: LVZ, 21.06.2008)
  • Die LWB will in den nächsten Jahren ihre Schulden weitgehend abbauen und ab 2011 Gewinne erzielen. Mit einer Sondertilgung wurden die Verbindlichkeiten 2007 um 30 statt 20 Mill. Euro gesenkt. 2008 soll die Sondertilgung doppelt so hoch ausfallen. Die Einnahmen sollen durch weitere Verkäufe aus dem Verwertungsbestand von 7.000 Wohnungen generiert werden, der bis 2011 vollständig abgebaut werden soll. (Quelle: LVZ, 12.04.2008)
  • Die LWB verkauft den Wahrener Rundling mit 151 Wohnungen an die Leipziger GRK Holding von Steffen Göpel und zog damit die Notbremse, um das denkmalgeschützte Ensemble vor dem Ruin zu retten. Der Kaufpreis, über den Stillschweigen vereinbart wurde, dürfte im Millionenbereich liegen. (Quelle: LVZ, 05.04.2008)
  • Aus dem Verkauf des Brühl-Grundstücks soll eine Sondertilgung in Höhe von 24.6 Mill. Euro erfolgen. Die Bankschulden sollen vor allem durch Verkäufe aus dem Verwertungsbestand weiter gesenkt werden. Negativ auf das Jahresergebnis wirkt sich ein Vergleich mit den Kroch-Erben aus. Zu weiteren Verkäufen aus dem Kernbestand (38.000 Wohnungen) soll zunächst ein Gutachten abgewartet werden, das im Frühjahr 2008 vorliegen soll. (Quelle: LVZ, 07.12.2007)
  • Das RP moniert dass nur ein Viertel (25%) der Hartz-IV-Empfänger bei der LWB wohnt - bei einem Marktanteil von ca. 15% ist das überdurchschnittlich! Das wird z.B. durch die rentierlichen, attraktiven Wohnungen in der LWB ermöglicht. Wer diese verscherbelt gefährdet das Unternehmen wirtschaftlich. (redTeddy Quelle: LVZ, 08.08.2007)
  • In einem Leserbrief weist Herr Schmalzried auf eine Quelle der LWB-Altschulden zu Beginn der 90er Jahre hin: In den Jahren 1991 bis 1994 wurden in der LWB mit Rainer Fornahl als Abteilungsleiter und Jurist massiv Mittel in Häuser investiert, auf denen Restitutionsansprüche lagen. Dies führte nach dem Abschlussbericht des Untersuchungsausschusses vom 14.01.1994 zu Schulden in Höhe von 429 Mill. DM. (Quelle: LVZ, 28.07.2007)
  • Die gegenseitigen Millionenforderungen von LWB und Stadt um die Ausgaben für die Verwaltung von Immobilien Anfang der 90er Jahre werden nicht weiter verfolgt, da außer Spesen nichts zu erwarten ist. (Quelle: LVZ, 20.07.2006)
  • Peter Stubbe soll als GF bestätigt werden. Er ist bis 30.11.2011 berufen, aber es war versäumt worden, die Zustimmung des Stadtrats einzuholen. 2006 hat die LWB 171 Häuser mit etwa 1700 Wohnungen verkauft. (Quelle: LVZ, 12.05.2007)
  • Strategiepapier von BM zur Nedden für die LWB kommt nicht schon am 16.5.2007 in den Stadtrat. (Quelle: LVZ, 04.05.2007)
  • Bau-BM zur Nedden formuliert kommunale Zielvorgaben, nach denen der Wohnungsbestand der LWB um 9000 auf 30000 Wohnungen reduziert und vorrangig auf die Bedürfnisse von Alg-2-Empfängern, kinderreicher Familien sowie auf den Stadtumbau konzentriert werden soll. Das wären dann noch 10% des Leipziger Wohnungsbestands. Die LWB hat derzeit etwa 11000 Wohnungen mit einer Kaltmiete unter 3.85 Euro/m^2 bei 48000 Alg-2-Bedarfsgemeinschaften in Leipzig. Aus dem Bestand herausgelöst werden sollen 4000 bis 9000 Wohnungen mit hohem Leerstandsrisiko, erzielbaren hohen Verkaufserlösen oder hohem Verringerungspotenzial des städtischen Bürgschaftsvolumens. Die LWB gibt ihren Zielkonflikt zu Protokoll, dass sie nicht einerseits große Gewinne erwirtschaften und sich andererseits auf einen sozialen Auftrag der Stadt konzentrieren könne. Die LWB ist mit etwa 1 Mrd. Euro verschuldet, für die Hälfte davon bürgt die Stadt. (Quelle: LVZ, 25+26.04.2007)
  • Das Wohnensemble Zerbster Straße (175 Wohnungen) wurde an die Berliner B&V Bauträger und Vertriebsgesellschaft für Immobilien verkauft und damit vor dem Abriss bewahrt. Der Kaufpreis liegt bei etwa 2 Mill. Euro, bei 770000 Euro Altschulden, die aus dem Erlös abzulösen sind. Der neue Besitzer will 20 Mill. Euro in die denkmalschutzgerechte Modernisierung investieren und diese dann als Eigentumswohnungen verkaufen. Die Wende wurde auch durch neuere bundesweite Regelungen über Abschreibemöglichkeiten begünstigt, die sich stärker auf denkmalgeschützte Standorte konzentrieren. (Quelle: LVZ, 20.04.2007)
  • Britische und amerikanische Fonds (Deutsche Annington, Fortress) wollen in den nächsten 3-5 Jahren ihre deutschen Wohnungsbestände verdoppeln. Leipzig ist dabei ein attraktiver Standort für Zukäufe. Fortress (bundesweit 151 000 Wohnungen) hat die 48 000 Wohnungen der Dresdner WOBA im April 2006 für 1,7 Mrd. Euro gekauft und investiert nun weitere 100 Mill. Euro, um Leerstände zu verringern. Die LWB verfügt über 54 000 Wohnungen, wovon aber nur 39 000 vermietet sind. Die Stadt prüft, in welcher Größenordnung Teilbestände veräußert werden können. Das Ergebnis soll im Februar 2007 vorliegen. (Quelle: LVZ, 01.11.2006)
  • (Quelle: Leipzigs Neue, 20.10.2006) Stadtratsbeschluss zur förmlichen Verschmelzung der Wohnungsverwaltung Engelsdorf mit der LWB (Okt. 2006). Dank einer steuerlichen Sonderregelung bis Ende 2006 werden dabei Steuern gespart. Weitere eingemeindete Stadtteile:
    • Lützschena-Stahmeln hat seine kommunalen Wohnungen mieternah in eine Genossenschaft eingebracht;
    • Böhlitz-Ehrenberg hat mit der Pleite seiner Kommunalen Dienstleistungsgesellschaft seine kommunalen Bestände mit Schulden in zweistelligen Millionenhöhe belastet, so dass Leipzig auf diese Bestände verzichten musste.
  • (Quelle: LVZ, 11.10.2006) Leserbrief von Stadtrat Siegfried Schlegel, Linksfraktion zum Beitrag „Kudla warnt vor Scheitern des Stadtwerke-Verkaufs" vom 2.10.: Frau Kudla ernennt die Leipziger Wohnungs- und Baugesellschaft (LWB) zum „Sorgenkind", da diese für eine städtische Bürgschaft eine Provision in Höhe von 2,3 Millionen zahlen soll und dies laut einer Stadtratsvorlage auch im nächsten Jahr nicht zu erwarten sei. Der Finanzbürgermeisterin dürfte aber bekannt sein, dass die LWB die finanziellen Lasten der Altschuldenregelungen und noch immer vom „Trabalski-Erbe" in dreistelliger Millionenhöhe abzutragen hat. Dafür gelang es bei zahlreichen Banken Stundungen zu erreichen. Da eine direkte Provisionszahlung an die Stadt als direkte Gewinnausschüttung angesehen würde, würden diese Vereinbarungen in Frage gestellt und der wirtschaftliche Konsolidierungsprozess der LWB könnte tatsächlich ins Stocken geraten. Neben der Erledigung der eigenen Hausaufgaben wäre es deshalb wichtiger, dass die Stadt gegen die finanziellen Würgegriffe von Bund und Land ankämpft. So sperrt sich der Bund bisher, die gestiegenen Kosten für die gestiegene Zahl der Bedarfsgemeinschaften von Hartz IV- und Sozialhilfeempfänger zu übernehmen. Allein dadurch werden die Mehreinnahmen aus den Gewerbesteuereinnahmen „verfrühstückt". Damit die Stadt mittel- und langfristig wegen ständig steigender Wohnkosten für Bedarfsgemeinschaften nicht in noch größere Nöte kommt, bedarf es des wirtschaftlich stabilen kommunalen Wohnungsunternehmen, um auch in Zukunft die große Zahl von bedürftigen Haushalten bezahlbar mit Wohnungen zu versorgen. Ein Verkauf von Wohnungsbeständen ebenso wie der Totalverkauf der LWB zur direkten Entschuldung des städtischen Haushaltes verbietet sich daher von selbst.
  • Leipzigs größte Wohnungsgenossenschaft "Kontakt" interessiert sich für die 2400 LWB-Wohnungen in Paunsdorf, "wenn ein vernünftiger Preis ausgehandelt wird". "Die Stadt als Eigentümer könnte so ihren Schuldenabbau vorantreiben", wird Vorstand Rainer Löhnert zitiert. "Kontakt" hat dort 4500 Wohnungen und wäre nach einer solchen Transaktion faktisch Alleinvermieter in diesem Teil Leipzigs. LWB-Geschäftsführer Stubbe erklärt, dass die LWB nicht an einer Veräußerung dieser Bestände interessiert ist. "Paunsdorf gehört nicht zu unserem Verwertungsbestand". (Quelle: LVZ 17.5.2006)
  • Ein Kaufangebot eines "großen westdeutschen Immobilienfonds" über 1,35 Mrd. Euro liegt vor, der für diese Summe die LWB komplett übernehmen will. Nach Abzug der Verbindlichkeiten würden der Stadt 230 Mill. Euro bleiben. Es wird über einen "Kernbestand der LWB" von 37.000 Wohnungen, davon 22.300 saniert, gesprochen. Der nicht sanierte Bestand (15.000 Wohnungen) soll im Wesentlichen "zügig" veräußert werden (durch den Käufer?) und 47 Mill. Euro bringen. Durch Senkung der Kosten um 20 % wird mittelfristig mit einer Verzinsung des eingesetzten Kapitals von 6 % gerechnet. Eine vollständige Veräußerung wird abgelehnt durch OBM Jung, "eine Mehrheit in der SPD-Fraktion", sowie die Stadträte und LWB-Aufsichtsräte A. Opitz (CDU), S. Schlegel (Linkspartei), I. Sasama (Bündnisgrüne). (Quelle: LVZ, 6./7.5.2006)
  • Es geht noch einmal um die Zerbster Straße. Im Aufsatz werden ein paar Zahlen genannt: Investor Hartmut Panzer bietet für die 175 Wohnungen 500.000 Euro (= 50 Euro pro qm, ohne Übernahme der Altschulden). Auf dem Bestand liegen 770.000 Euro Altschulden (nach Inanspruchnahme der Regelungen des Altschuldenhilfegesetzes). Beim Abriss (Kosten etwa 250.000 Euro) werden die Altschulden erlassen. Außerdem ist der Abriss förderfähig. Seit 2002 habe die LWB 400.000 Euro in die Erhaltung der Bauten gesteckt. Nichtabriss kostet als pro Jahr die LWB 100.000 Euro. (Quelle: LVZ, 18.4.2006)
  • Bericht über Demonstrationen gegen "Abrisse des stadteigenen Vermieters" in der Zerbster Straße. Es werden insbesondere Optionen über Verkauf oder Eigensanierung der Objekte durchgerechnet. Sanierung: danach wäre mit Kaltmieten von 6..7 Euro zu rechnen, die derzeitigen Sätze der Stadt für Bedürftige liegen aber bei 3.85 Euro. Verkauf und Sanierung durch Privat: Unternehmensberater M. von Herder wird zitiert "die Preisforderungen der LWB sind zu hoch", Rechtsanwalt Wolfram Günther vom Stadtforum "die (LWB) macht mit dem Abbruch ein gutes Geschäft". (Quelle: LVZ, 10.4.2006)
  • LWB stoppt wegen der Verkaufsdebatte die Suche nach einem neuen Finanzgeschäftsführer. Der Posten ist seit einem halben Jahr vakant. Zweimal seien Kandidaten für den Posten abgesprungen, was mit "der unklaren Zukunft des größten ostdeutschen Vermieters zu tun" habe. OBM Jung wird zitiert "dass er einen Komplettverkauf ablehne", Aufsichtsratsmitglied Müller (SPD) befürwortet den Verkauf: "Wenn nach Abzug der Schulden noch 300 bis 400 Mill. Euro übrig bleiben, sollten wir den Verkauf wagen". Die Situation in Leipzig sei nicht mit der in Dresden (Woba) vergleichbar: Bestand 48500 (Woba), 53500 (LWB); Leerstand 19.5% (Woba), 31.5% (LWB); unsaniert 14500 (Woba), 21200 (LWB). "Entscheidend für die US-Investoren war, dass jede dritte Woba-Wohnung in der Dresdner Altstadt liegt ... Fachleute von ausländischen Immobilienerwerbern schätzen, dass der maximale Preis für die ganze LWB bei kaum mehr als 1 Mrd. Euro liegen würde", was gerade dem aktuellen Schuldenstand entspricht. (Quelle: LVZ, 8.4.2006)


Interview mit Geschäftsführer Peter Stubbe (Quelle: LVZ, 05.09.2006)

  • Die LWB will durch Mieterprivatisierung sowie Eigenheime mit Rückgabegarantie neue Geschäftsfelder erschließen.
  • Spezifische Leipziger Situation (30% mit Einkommen auf Hartz-IV-Niveau, 70% mit Nettoeinkommen unter 2000 Euro) erfordert ausreichend Mietraum im unteren Preissegment.
  • Öffentliche Wohnungsunternehmen sind immer dann gefragt, wenn sich der Markt ausdehnt oder schrumpft, weil damit kommunale Handlungsfähigkeit besteht.
    • Der Markt wäre kollabiert, wenn wir nicht 5000 Wohnungen abgerissen hätten.
  • Teilprivatisierung: Die LWB hat seit der Wende 20 000 Wohnungen verkauft und im Rahmen der Vermögensklärung 50 000 Wohnungen abgegeben. Bislang gehen wir von einem zu haltenden Bestand von 40 000 Wohnungen aus.
  • 2005 hat die LWB ein Minus von 15,2 Mill. Euro erwirtschaftet. Das liege an Stadtumbau und Restitution.
  • Die Stadtkämmerin erwartet 3 Mill. Euro Bürgschaftszinsen. Die sollen fließen, "sobald es rechtlich und wirtschaftlich möglich ist."
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